转自：刘晓博说财经
原创刘博团队
01
河套，凭什么？
最近三年，深圳乃至整个华南片区定位跃升最快的区域是谁？
答案毫无疑问是——河套。
自2017年启动深港合作以来，河套地区接连被纳入大湾区规划、获得国务院专项规划，并得到中央改革政策的重点加持，完成了三次战略飞跃。
今年8月8日，恰好是国务院印发《规划》两周年，其兑现力如何？
据官方报道，面积仅约3.89平方公里的河套，已有1.5万名科研人才进驻，两院院士达到16位，447家科技企业落户，8个世界500强企业研发中心，3家独角兽企业，培育101家国家级专精特新企业，累计PCT国际专利申请量超1700件。
这一连串数据，普通人可能很难感知其含金量。
我们拿出最难得的独角兽企业作对比，所谓的“独角兽企业”，是指成立时间不超过10年、估值超过10亿美元，具备独有核心技术、独特竞争优势和市场潜力的未上市公司。
独角兽企业数量，是一个园区创新能力和经济潜力最直观体现，我们看全国最负盛名的几大创新区：
成立37年的中关村科技园有62家独角兽
成立33年的张江科学城有35家独角兽
成立29年的南山高新区有20家独角兽
成立15年的前海合作区有11家独角兽
而河套成立于2019年，真正确立发展方向在2023年，也就是说仅2年时间诞生了3家独角兽企业。
如下图，从独角兽密度来看，河套是前海的8倍，是南山高新区的6倍，是中关村的4倍，是张江科学城的2倍多。
两年时间，河套的创新潜力已不输任何顶尖科技园区，交出了一份近乎完美的成绩单。
但更重要的问题是：到底是什么成就了河套？
02
拆掉这堵“墙”
要理解河套的底层逻辑，首先要理解深圳城市发展的轨迹。
我们可以把深圳过去和未来的发展，看作是两次“出海”。
第一次出海，是过去40多年：作为“世界工厂”，将“中国制造”和“中国应用”做到极致。
第二次出海，是未来30年：在全球科技竞争中掌握话语权，实现战略升级。
其实在全球的科技集群排名中，“深圳-香港-广州”已连续5年蝉联全球第二位，科创实力是非常强的。
但问题是，深圳90%的创新要素和成果来自于企业，基础研究存在短板，后劲儿不足。
而香港正好是反过来的：香港拥有强大的基础科研实力，集中了5所全球百强大学、16个国家重点实验室、6个国家工程技术研究中心分中心，如仅港大近年就有约1900项专利申请。
深圳对香港这些创新源头是垂涎欲滴，香港对深圳庞大的产业链和市场也是如饥似渴，但中间存在一道无形的“制度”之墙。
河套的历史使命，就是拆掉这堵墙。
在此背景下，河套获得了全国最珍贵的一张“牌照”，即2023年国务院确立的核心定位，探索与国际接轨的科研管理新规则。
我们称其为全国独一无二，最珍贵，其实一点也不夸张。
中国有很多政策高地，如海南自贸港、横琴合作区、前海合作区、上海临港新区等，但这些特区都聚焦于如何更好地“做生意、做服务、做贸易”。
而科创与国际接轨的牌照，国家只给了一个地方——河套深港科技创新合作区。它是以国家意志打造的，中国目前唯一的“科技创新的离岸特区”。
河套做出了一系列的制度创新，如对标港澳的税收和便利的签证政策、设立科研物资“白名单”制度实现高效通关、试点“科汇通”允许科研经费直接跨境拨付等，吸引了大量顶尖科研平台、人才和科技巨头的入驻。
当这张“牌照”的能量被彻底释放，河套的价值就不再局限于自身，而是引发整个福田乃至深圳价值的迭代升级。
如果说，福田1.0是以市民中心为核心的行政中心；福田2.0是以平安金融中心为地标的行政+金融中心。
那么以河套深港科技创新合作区和香蜜湖新金融中心为引擎的福田3.0，则是粤港澳大湾区的行政+金融+科创中心。
深圳的未来三十年，将由“福田双峰”代言。
一座科创之峰——河套：“从0到1”的价值发现者，中国唯一的“科技创新离岸特区”，核心使命是在源头进行科技创新，对接国际规则，为深圳的“第二次出海”提供核心技术动力。
一座金融之峰——香蜜湖：“从1到N”的价值放大器，中国华南地区的创新资本形成中心，核心使命是将河套诞生的前沿科技进行孵化与放大，完成从“技术”到“万倍回报”的财富裂变。
更进一步，谁能代言这个双峰时代的价值封面？唯有金地环湾城。
它不仅是距离河套最近的百万级地标综合体，第一时间承接科创势能的辐射，更与香蜜湖新金融中心咫尺相望，同时汇聚了“科创”与“金融”这两大最具造富效应的时代动能。
正是这种独特占位，让金地环湾城成为福田3.0时代的代言盘，它不再仅仅是一个项目，而是两大国家级战略交汇点的“压舱石资产”。
03
写给时代的“确定性答案”
河套的崛起，是国家意志赋予的、深圳未来最大的确定性。
而金地环湾城的使命，就是将这种宏大的、属于城市的宏观确定性，转化为个体能够拥有的、实实在在的资产确定性。
效果图一、区域的确定性
真正顶级的资产，是对城市未来的终极押注。
从硅谷的技术革命到华尔街的资本加持，奠定了美国近半个世纪的全球优势。然而，地理上的分割也始终是效率的一种损耗。
目光转回深圳，一个史无前例的城市实验正在发生。得益于国家在河套地区的战略布局，深圳正试图将“创新”与“资本”的零距离融合付诸实践，这在全球都极为罕见。
南有河套深港科技创新合作区，北有香蜜湖新金融中心，金地环湾城就坐落于两点之间，为这个“科创+金融”超级集群，提供一个与之匹配的生活、交流与服务中心。
这里占据了城市未来的确定性和想象力。
区位示意图二、配套的确定性
一个世界级集群的形成，不仅需要宏大的产业叙事，更需要能够安放顶尖人才身心的城市肌理。
纵观全球的科创中心，工作与生活的分离是一种常态。实验室与住区、社交场与休闲地，往往隔着漫长的通勤距离，这是时间与精力的另一种损耗。
而金地环湾城正是对这种传统模式的颠覆。它以约260米的地标为支点，以百万方建面聚合塔尖住宅、领袖公寓、商务地标、漫调商业、菁英学校、高奢酒店、绿地公园、文化艺术八大业态，把城市的功能折叠压缩在步行可达的尺度之内。
从已经封顶的红树林实验学校（红岭教育集团直属，72班九年一贯制公立），到确认引入的嘉佩乐高奢酒店，再到成体系的商业与公园，百万大城正兑现为无需想象的确定性。
效果图三、品牌的确定性
金地环湾城由福田投控和金地集团联袂打造，这赋予其与生俱来的确定性。
福田投控，作为福田区国资100%控股的平台，深度参与河套、香蜜湖等重大战略区域的建设，确保了环湾城的开发，深嵌于福田的整体发展脉络之中。
金地集团，1988年诞生于深圳、总部就设在福田的本土企业，不仅是城市发展的亲历者，更是城市封面的缔造者。其在福田打造的“中心天元”，如今已是现象级的城市客厅与网红打卡地。
两股力量的合作，保证了环湾城不会在未来出现方向性的摇摆或品质上的妥协，这是一种来自顶层设计的确定性。
四、品质的确定性
今年3月，在《2025胡润中国十大地标豪宅》榜单中，金地环湾城是深圳唯一上榜的豪宅产品。
胡润研究院是一个长期追踪并被中国高净值人群高度信赖的权威财富研究机构。
其评选标准极为严苛，不仅考量地段、开发商实力、建筑设计等硬性指标，更深入到物业服务、绿色环保乃至社会口碑等软性维度。
金地环湾城作为深圳唯一上榜豪宅，其品质的确定性不言而喻。
当区域未来、配套兑现、品牌实力与品质共识集中体现在金地环湾城时，它就成了不确定性时代，那个确定性的选择。
市场数据是最好的证明：2024年，项目斩获了福田区千万级豪宅成交套数、面积、金额的三项冠军，这背后正是资本对高度确定性的清晰选择。
据悉，金地环湾城即将加推建面约111-125㎡住宅，作为百万大城最后的住宅产品，无疑是入席福田3.0时代标杆盘的珍贵时机。
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