文/乐居财经严明会
前不久，中铁置业第五届董事会第十次会议在北京召开，董事长杨智艳、总经理申凌云都出席了。
这是杨智艳近来不多的几次露脸。在公司官网动态，最近几次接见会谈、出席活动的，多为中铁置业总经理申凌云。
就在不久前，申凌云就在总部北京与亳州市相关领导举行了会谈。
双方主要围绕中医药大健康、文旅产业的合作发展而展开。
亳州历史文化厚重、产业特色鲜明，申凌云谈到，希望与亳州市政府进一步强化沟通、同向发力，加快解决好既有项目收尾，积极推进新项目洽谈。
中铁置业将努力在文旅康养、代建管理等多元领域拓宽合作版图。
地产行业的调整仍在持续，轻资产代建等多元化领域，成为房企第二增长曲线的突破口。
中铁置业，也不例外。而且，从近几年的业绩情况看，中铁置业的多元化布局，似乎迫在眉睫。
近日，这家央企地产商披露了2024年年度报告。
跟大环境下的许多房企一样，营收下降，净利亏损，也是中铁置业面临的主要问题。
2024年，中铁置业实现营业收入297.9亿元，同比上一年的377.43亿元，下降了21.07%。
净利润亏损14.52亿元，盈转亏；归母净利润则继续下降至-20.49亿元，亏损面持续扩大。
这已经是中铁置业连续三年录得归母净利的亏损。2022年、2023年，该公司的归母净利润为-21.05亿元、-3.55亿元。
归母净利亏损较大，少数股东损益却在2024年、2023年连续录得正数，为5.97亿元、4.69亿元。
也就是说，在净利润为负的情况下，中铁置业的少数股东还是分走了近六个亿的净利润。
当然，这也是许多通过合作达到扩张目的房企，所面临的主要问题。
年报显示，除了营收的下降，中铁置业净利润的亏损主要受减值损失的影响。
去年，该公司信用减值损失了6.99亿元，资产减值损失了8.95亿元，同比2023年损失额均有所扩大。
这两项加起来，金额就达到了15.94亿元。也就是说，如果没有这两减值损失，中铁置业的净利润在过去一年是可以实现盈利的。
如果要仔细分拆这两项。
中铁置业的信用减值损失主要受坏账影响，公司在去年坏账损失达到了7.02亿元，坏账损失同比扩大了2.67倍。
资产减值损失则主要受存货跌价影响，去年，中铁置业存货跌价损失达到了8.82亿元，同比上一年的损失6.8亿元，同样有所增长。
2024年，中铁置业对较大额度的应收账款和其他应收账款做了坏账计提准备。
期末的应收账款账面余额为44.66亿元，但对其中的11.65亿元做了坏账准备，导致期末应收账款账面价值为33.01亿元。
其中按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款就达到了40.27亿元，占总余额的90%；前五名应收款坏账准备11.43亿元，占总坏账准备的98%。
另外，中铁置业的其他应收款项期末账面余额为69.39亿元，但对其中的4.74亿元做了坏账准备，导致应收款项账面价值为64.65亿元。
加上6.37亿元的应收利息，中铁置业期末体现在资产负债表的其他应收款71.02亿元，比上一年增长了27.64%。
背靠中国中铁，拥有繁杂的关联方，是中铁置业存在较大额度其他应收款的原因之一。
年报显示，该公司去年涉及关联方的其他应收款账面余额37.23亿元，但计提的坏账准备不多，仅3256.01万元。
与其他近两年积极扩张的房企一样，中铁置业也面临一定的短期债务压力。
2024年，中铁置业短期借款6.5亿元，此外，有一年内到期的长期借款19.55亿元，一年内到期的应付债券9.01亿元。短期有息负债合计35.06亿元。
而期末，该公司现金及现金等价物27.5亿元，同比下降了36%。期末现金短债比0.78，小于1，手持现金未能完全覆盖短期有息债务。
当然，实力关联方为中铁置业提供了不少的资金拆借支持。去年，中铁置业向中国中铁、中铁财务、中铁十局集团拆入的资金分别为324.07亿元、1亿元、37.1亿元。
同时，也向太原侨鼎置业、北京建邦中铁房地产、北京中铁永兴房地产、北京中铁华兴房地产、北京中铁悦诚投资、四川中鼎中铁置业、四川丰华百顺置业等关联方借出资金22.52亿元。
这些借款无疑也是会产生利息的。2024年，中铁置业对中国中铁、中铁十局集团、中铁财务、中铁金控等关联方产生利息支出12.03亿元。当中，仅支付中国中铁的利息10.87亿元。
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